作者：李清泉律师

深圳原农村集体土地上的长租合同，目前同时受到两股力量挤压：一是“三资清理”对超长期、低租金存量合同的整改压力；二是深圳法院在合同效力、返还土地与地上物归属上并未形成统一裁判标准。承租方最需要放弃的幻想，是“合同签了五十年，法院总会给个说法”。实务中，法院有时给实体判决，有时只给程序性出口。

策略必须建立在这种裁判分野之上。

一、广东“三资清理”的政策依据

广东这一轮“三资清理”的依据不是新法，而是2024年12月9日广东省农业厅等十部门联合印发的粤委农办〔2024〕58号文的规定，其中第9条明确：加强农村集体经济合同管理。各地要指导督促乡镇（街道）、农村集体经济组织加强土地经营权流转等农村集体经济合同管理，合同签订前应按照有关规定进行民主表决，签订重大经济合同应按照《广东省农村集体经济组织财务制度实施细则》（粤财农〔2022〕102号）要求执行“四议两公开”制度。全面推广运用《广东省农村产权流转交易合同示范文本》，合同文本可由律师审核把关。要建立健全合同登记管理台账，指定专人管理。合同签订、执行等情况应及时公开公示，并全面纳入“三资”监管平台管理。要定期检查合同执行情况，常态化做好问题合同排查整改。对排查发现存在问题的合同，要建立专门台账，结合实际采取民主协商、集体决策、提起诉讼等措施，分类施策，及时整改。

58号文对深圳股份合作公司有直接传导。出租方在“三资”监管压力下，有制度动力主动找承租方谈改合同。承租方遇到的第一波冲击往往不是诉讼，而是约谈，股份公司要求废止超20年部分，或重签合规期限、上调租金。此时只抗辩“合同是双方签的，不能你说改就改”，几乎没有胜算。

二、深圳法院的三条裁判路径

路径一：20年上限刚性适用，超期部分无效，返还土地。

深圳中院（2018）粤03民终13354号判决对此表述清楚：涉案合同未约定期限，应从《合同法》实施之日即1999年10月1日起计至2019年9月30日，不超过20年；2019年10月1日以后租赁期限超过20年，合同无效，欣某公司应拆除地上建筑物并返还土地。龙岗法院（2021）粤0307民初14197号判决进一步封堵“换主体继续履行”的路径：欣某某公司请求取代第三人从2019年10月1日起继续履行1999年《土地出租协议》，法院认为前审二审已认定超20年部分无效，该请求“缺乏请求权基础”，全部驳回。该案还认定，2019年10月后欣某厂向某联公司支付的款项属于“临时性土地占用费”，与租赁关系无关。

这条路径对承租方最刚性：超期部分无效，返还土地是原则；继续付租不产生续租效果，收据也可能被定性为临时占用费。

路径二：涉地上建筑物权属争议，法院裁定驳回，先走行政处理。

深圳中院在坪山南布案（2019）粤03民终23987号中认为，农村集体土地出租用于非农建设，地上建筑物未按规划审批程序批准、未领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，当事人请求返还建筑物或主张建筑物补偿款，应先由行政主管部门处理，法院不予审理。坪山沙湖案（2019）粤03民终32709号二审法院同样维持一审裁定：涉案土地上存在承租方修建的建筑物、构筑物，双方应先行向行政主管部门申请处理，处理后再就合同纠纷提起民事诉讼；在未申请处理前，案件暂不属于法院受理范围，驳回起诉及反诉。

宝安沙井步涌案（2020）粤0306民初18589号则从另一角度驳回：原告请求确认租期届满后地上建筑物无偿归其所有，法院认为合同超20年部分无效，但有效20年部分尚未届满，被告也未就期满后租赁物归属提出相反意见，双方对此并无现实争议，该请求不属于人民法院民事裁判范围，裁定驳回起诉。

这条路径对承租方是双刃剑。不利在于：法院不处理，承租方无法通过民事诉讼拿到明确补偿数额，维权周期拉长。有利在于：法院不处理，出租方也无法通过民事诉讼快速拿到“建筑物归出租方”的判决；在行政处理程序启动前，实际占有地上建筑物的承租方仍保有事实上的控制力和谈判筹码。

路径三：合同部分无效后，征收补偿按“谁投资、谁受益”实质分配。

这是对承租方最有利、但深圳公开判例尚不充分的一条路径。卓建李建宇律师文章《集体经营性建设用地租赁合同超20年效力及征收补偿分配规则分析——以广州市为例》梳理的广州规则值得参考：广州法院在2023年之前曾倾向认可集体经营性建设用地超20年租赁合同效力，2023年后因最高人民法院参考案例（2023）鲁民再104号转向认定超20年部分无效；但在征收补偿分配上，广州中院（2023）粤01民终26597号并未让出租方独吞全部征收利益，而是综合考量承租人是否为建筑物实际建设者、投资人，建筑物在征收前是否长期由承租人占有使用，出租人是否长期收取租金并认同承租人对厂房的建设和使用，以及双方对合同无效均有过错等因素，判令出租方向承租人支付其建造部分的建筑物补偿款。广州中院（2023）粤01民终29461号亦认为，合同无效不必然影响地上附着物所有权归属，承租人作为实际投资人仍可主张附着物补偿。

深圳法院虽未形成完全对应的公开判例，但法理相通：合同效力被否定，不当然等于承租方投资形成的建筑物权益被一笔勾销。关键在于承租方能否把“投资事实”和“占有事实”转化为可证明、可主张的补偿权益。

三、承租方的应对策略

（一）诉讼策略：不主动打“合同有效”之诉，把战场限定在“钱”和“程序”上

1.不要主动诉请确认合同有效或继续履行。欣某某公司在（2021）粤0307民初14197号案中的败诉已经说明这条路的终点。20年上限是硬规则，未约定期限的合同从1999年10月1日起算，2019年9月30日届满；以“换主体”“继续履行”规避，法院不会支持。承租方若已进入诉讼，应把重心放在地上物补偿、添附返还、过错分担、占用费合理性等请求上，而不是合同效力本身。

2.如果出租方先起诉返还土地，应诉重点不是“合同还有效”，而是“返还的条件是否成就”。可主张的方向包括：地上建筑物、构筑物尚未经行政处理，法院不宜在民事判决中直接判令拆除返还（参照坪山沙湖案、南布案的逻辑）；出租方对合同超期无效亦有过错，返还范围应扣除承租方添附价值；若土地已纳入征收、土地整备范围，返还土地已无实际意义，应转入补偿分配程序。需要清醒的是，这些抗辩不能当然阻止返还判决——欣某公司案中法院仍然判了拆除返还——但可以争取时间、增加出租方的程序成本，为谈判创造空间。

3.注意主体资格的梳理。欣某某案中，实际使用土地、支付租金的是“欣某厂”，但合同乙方记载为欣某公司，签章为龙岗某联电子厂，投资人却是香港老板个人。这种主体错位在诉讼中极易被对方利用。承租方应提前厘清：谁是合同相对方、谁是实际投资人、谁是地上建筑物建造人、谁在持续付款，并在主张权利时保持主体链条一致。否则，法院可能以“主体不适格”或“缺乏请求权基础”直接驳回，连实体审理都不进入。

（二）三资整改谈判：把“同意改期限”作为交换地上物安排的对价

1.谈判前先做三件事。第一，调取并整理原合同、补充协议、历年租金收据、付款凭证，确认合同主体、租赁面积、租金标准、已履行年限。第二，委托测绘或利用现有测绘报告，固定地上建筑物的位置、面积、结构、建成时间。第三，梳理建筑物报建、申报历史遗留违法建筑处理的材料，判断是否具备纳入行政处理程序的可能。没有这三项准备，谈判桌上只能被动接受出租方开价。

2.谈判方案应是一揽子的，不是单项让步。可以接受的方向包括：将租赁期限调整至20年以内或按剩余年限重签；租金参照周边同类资产水平上调；明确超期部分不再主张租赁关系。作为交换，出租方应作出以下安排之一或组合：对承租方已投入的建筑物、构筑物、装修按评估价或协商价补偿；以未来租金折抵补偿款；在新合同中明确约定，如遇征收、拆迁、土地整备，地上建筑物、构筑物补偿款归承租方所有，土地补偿款归出租方所有；明确合同终止或解除时承租方的搬迁过渡期和搬迁补偿。云浮案例中“补签期限变更协议”与“租金上调至市场公允价格”同步完成，说明一揽子调整在实践中可行。

3.条款设计要具体到可执行。“地上物补偿归承租方”不能只写一句原则，应明确：补偿范围包括建筑物、构筑物、装修、设备搬迁、停产停业损失；补偿款由征收实施部门直接支付承租方，或由出租方收到后在一定期限内转付；出租方有配合承租方申报、确权、签约的义务；逾期转付的违约责任。三资清理背景下，股份合作公司的合同往往要经过集体资产交易平台或股东（代表）大会表决，条款越具体，后续争议越少。

4.不要拒绝谈，但也不要急于签。出租方有整改时限压力，承租方有占有事实和时间成本。谈判节奏上，可以要求出租方先出具整改方案、评估依据和补偿测算，再决定是否签署。如果出租方以“不签就起诉返还土地”施压，应评估：诉讼中法院是否可能因地上物未处理而驳回起诉（路径二），或者即使判返还，执行阶段是否因地上物补偿未解决而受阻。这些程序性因素都是谈判筹码。

（三）证据固定：把“投资事实”和“占有事实”做成可主张的权益基础

1.投资事实的证据链。包括：建造合同、施工合同、付款凭证、银行流水、材料采购发票、工程结算单、设计图纸、监理记录；如系早期现金支付或无完整票据，可通过证人证言、现场照片、历史卫星影像、村集体或社区工作站出具的情况说明补强。广州中院（2023）粤01民终26597号案中，法院正是围绕“承租人是否为实际建设者、投资人”展开审查。承租方应把“谁出钱、谁建造、谁使用”三个问题用证据回答清楚。

2.占有事实的证据链。包括：历年租金支付凭证及收据（注意收据上载明的交款单位、收款事由、出租方盖章）、水电费缴纳记录、物业费记录、员工社保缴纳地、营业执照注册地址、现场照片及视频、测绘报告、社区或街道出具的占用情况证明。沙井步涌案中，承租人一方能够主张权益，与其缴付地价、罚款及房地产证登记链条直接相关。对未完成历史遗留违法建筑申报确权的承租方而言，占有和投资的证据链，是在行政处理或拆迁谈判中避免被“清零”的基础。

3.出租方默许和过错的证据。包括：出租方历年收租未提出异议的记录、出租方配合承租方办理水电报装或相关手续的文件、出租方在征收/土地整备前期调查中确认承租方为实际使用人的材料、律师函及往来函件。卓建文章概括的征收补偿考量因素中，“出租人是否长期收取租金并认同承租人对厂房的建设和使用”、“双方对合同无效均有过错”是法院分配补偿的重要依据。承租方应把出租方的“知情、默许、获益”固定下来，避免对方在诉讼中把自己包装成单纯的“被侵权人”。

（四）行政程序：主动把地上物争议引入行政轨道，而不是在民事诉讼中空转

1.了解历史遗留违法建筑处理程序。深圳对原农村城市化历史遗留违法建筑有一套申报、处理、确权程序。承租方应尽快向街道相关部门了解：涉案建筑物是否曾申报、申报主体是谁、处理进展如何、能否补充申报或变更申报主体。如果建筑物具备纳入处理程序的可能，承租方应争取以实际投资人身份参与，至少确保在处理决定中记载其权益。

2.征收、土地整备项目启动时，直接向实施部门主张地上附着物补偿。深圳征收和土地整备实践中，地上附着物补偿通常需要实际权利人申报、测绘、评估、签约。承租方作为建筑物实际建造人和占有人，可以以自身名义向征收实施部门提交补偿申报材料，要求将建筑物、构筑物、装修、搬迁费、停产停业损失等列入补偿范围。即使出租方主张土地权利，地上物补偿与土地补偿在征收程序中也有分列先例，承租方有介入空间。

3.行政处理的风险要提前评估。行政程序不是只产生有利结果。如果建筑物被认定为违法建筑且无法采取改正措施，可能面临限期拆除；如果处理决定将建筑物权益确认给出租方，承租方后续民事主张会更困难。因此，在启动行政程序前，应结合建筑物建成时间、报建情况、历史申报记录、政策适用条件做可行性判断，必要时先以政府信息公开、咨询函等方式摸底，再决定是否正式申报。

四、小泉律师感言

由于网上公开的裁判太少，深圳集体土地长租合同的裁判观点很难梳理成一条清晰规则。20年上限的执行是确定的，但地上建筑物的命运在法院与行政机关之间来回漂移。在信息和专业都不对称的前提下，面对“三资清理”带来的压力，承租方需要放弃的幻想是“合同还能按原来的样子继续履行”，重点转到在合同效力可能被否定的情况下，如何维护己方的合法投资权益这一轨道上来，必要情况下，聘请专业人士做土地顾问，不要自己盲目应对。

这一观念的转换，往往比法院最终怎么判，更能决定承租方的实际得失。