东莞土地、房屋补偿标准，终于摊开了。

像一张旧地图。区片、镇街、面积、结构、手续、奖励，一一标出。你拿手指去点，点到哪一处，都有数字。

政策不生产温情，它只把温情固定成可计算的数字。

一、尺子：区片综合地价

《土地管理法》第四十八条写得明白：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

东莞这次，把尺子亮到了镇街。

第一类区片：东城、南城、万江、莞城、塘厦、凤岗、长安、虎门，以及松山湖高新技术产业开发区管理委员会（东莞松山湖科技产业园区）。19.2万元/亩。

第二类：常平、寮步、大朗、黄江、大岭山、厚街、清溪，以及松山湖高新技术产业开发区管理委员会（东莞生态产业园区）。17.4万元/亩。

第三类：石龙、樟木头、高埗、石碣、茶山、横沥、东坑、沙田。15.1万元/亩。

第四类：道滘、石排、企石、桥头、谢岗、洪梅、麻涌、望牛墩、中堂。13.1万元/亩。

这不是房屋价，是农用地的土地补偿费和安置补助费。房屋另算，青苗另算，社保另算。区片综合地价政策变更的，按届时有效政策执行。律师读来，这是法定标准，不是可以“商量着来”的筹码。

留用地也有规矩：按实际征收集体土地面积的10%核算，原则上非实地留用，按不低于签订非实地留用安置协议（或征地补偿安置协议）时，被征收土地所在地的国有工业用地级别基准地价核算。被征地农民社会保障费用，按东莞市被征地农民养老保险有关规定执行。

土地的事，先定大账。大账定了，人心才不慌。

二、门槛：手续、身份与面积

房屋补偿，最见分寸。

本村村民，手续完善或可视为手续完善的宅基地及房屋，按已建房屋建筑面积1:1计算置换面积，每户可置换建筑面积合计不超过宅基地面积4倍，且最高不超过600平方米。符合“一户一宅”的已建成未建宅基地，户内合计已建建筑面积未达到其宅基地面积4倍且未超过600平方米的，差额部分可参照市住房城乡建设局公布的在补偿核算时点的造价指标，按对应类型建设工程造价标准补足成本后，予以物业置换。

这一句，是本次新规里极温柔的一笔。它承认了“少建”也是一种权利。别人建了四层，你只建了两层，差额可以补足成本，换安置面积。过去，这常常是扯皮的渊薮；如今，有了路径。

符合置换条件但自愿选择货币补偿的，以符合置换条件的已建房屋建筑面积为基数，按不超过6000元/平方米予以货币补偿。不符合置换条件的，每栋已建建筑面积不超过其宅基地面积4倍且最高不超过600平方米的部分，按不超过6000元/平方米补偿；超过4倍或超过600平方米但属于建设批准面积范围内的部分，框架结构2400元/平方米，砖混结构2000元/平方米，夹层（层高≥2.2米）1200元/平方米，夹层（层高＜2.2米）800元/平方米；超过4倍或超过600平方米且超出建设批准面积范围的，按无手续物业补偿标准。已批未建宅基地，可按市场评估价货币补偿。

非本村村民，手续完善或可视为手续完善的，每栋已建房屋建筑面积不超过其宅基地面积4倍且最高不超过600平方米的部分，按不超过6000元/平方米货币补偿。超过部分，同上述结构标准。已批未建宅基地，可按市场评估价货币补偿。

手续不完善的历史物业，本村村民每栋已建房屋建筑面积不超过150平方米，且已建建筑面积在其建筑基底面积（不超过150平方米）4倍以内的部分，按不超过4800元/平方米货币补偿；非本村村民同样情形，按不超过3800元/平方米。超过部分，按无手续物业补偿标准。未建宅基地，本村村民按不超过同类已批未建宅基地市场评估价的80%货币补偿。

无手续的历史物业，仅按房屋主体结构类型补偿：框架结构1920元/平方米，砖混结构1600元/平方米，夹层（层高≥2.2米）960元/平方米，夹层（层高＜2.2米）640元/平方米。

小泉律师要重点说一句：无手续历史物业仍有补偿，不等于违法建筑。违法建筑的认定与处理，仍要回到《土地管理法》《城乡规划法》等法定轨道。这里给的，是历史遗留的折价补偿，不是对违法行为的背书。

“本村村民”“一户一宅”以及可参照本村村民处理情形的认定，由市农业农村局、市自然资源局、市住房城乡建设局、市不动产登记中心负责解释。

身份与手续，在东莞的补偿体系里，价值千金。

三、算盘：工业、商服与其他

集体工业用地及地上房屋，原则上货币补偿，也可按等价价值原则物业置换。有条件置换的，可凭核算的货币补偿额，按市场价值折换物业。

手续完善的工业用地及房屋，土地按市场评估价补偿。

地上房屋：工业厂房以及厂区内非独立的办公、宿舍，框架结构1200元/平方米，钢结构、砖混结构800元/平方米，简易建筑320元/平方米；厂区内独立的办公楼、宿舍楼，框架结构2000元/平方米，砖混结构1600元/平方米，夹层（层高≥2.2米）1200元/平方米，夹层（层高＜2.2米）800元/平方米。

可视为手续完善的：已依法取得土地使用权证的土地，按同类手续完善工业用地的市场评估价补偿；未取得土地使用权证的，按不超过同类手续完善工业用地市场评估价的90%补偿。已依法取得房屋所有权证的房屋，按上述标准；未取得房屋所有权证的，工业厂房及非独立办公、宿舍，框架1080元/平方米，钢结构、砖混720元/平方米，简易288元/平方米；独立办公楼、宿舍楼，框架1800元/平方米，砖混1440元/平方米，夹层（层高≥2.2米）1080元/平方米，夹层（层高＜2.2米）720元/平方米。

手续不完善的历史物业：土地按不超过同类手续完善工业用地市场评估价的80%补偿；房屋，工业厂房及非独立办公、宿舍，框架960元/平方米，钢结构、砖混640元/平方米，简易256元/平方米；独立办公楼、宿舍楼，框架1600元/平方米，砖混1280元/平方米，夹层（层高≥2.2米）960元/平方米，夹层（层高＜2.2米）640元/平方米。

无手续的历史物业，仅对房屋按上述结构标准补偿。

集体商服用地及地上房屋，逻辑相近。手续完善的，土地按市场评估价；商业铺面首层2400元/平方米，二层以上及办公框架2000元/平方米，砖混1600元/平方米，夹层（层高≥2.2米）1200元/平方米，夹层（层高＜2.2米）800元/平方米。可视为完善的，未取得土地使用权证的，按不超过同类手续完善商服用地市场评估价的90%；未取得房屋所有权证的，首层2160元/平方米，二层以上及办公框架1800元/平方米，砖混1440元/平方米，夹层（层高≥2.2米）1080元/平方米，夹层（层高＜2.2米）720元/平方米。手续不完善的，土地按不超过同类手续完善商服用地市场评估价的80%；房屋首层1920元/平方米，二层以上及办公框架1600元/平方米，砖混1280元/平方米，夹层（层高≥2.2米）960元/平方米，夹层（层高＜2.2米）640元/平方米。无手续的，仅对房屋按上述结构标准补偿。

其他类型建设用地及房屋，手续完善的，土地按市场评估价，房屋按评估确定的重置成新价。可视为完善的，未取得土地使用权证的，按不超过同类手续完善土地市场评估价的90%；未取得房屋所有权证的，按同类手续完善土地房屋评估确定的重置成新价的90%。手续不完善的，土地按不超过同类手续完善土地市场评估价的80%，房屋按同类手续完善地上房屋评估确定的重置成新价的80%。无手续的，仅对地上房屋按同类手续完善地上房屋评估确定的重置成新价的80%补偿。

小泉律师读来，这一节是“土地走市场，房屋走结构”。市场评估价是硬约束，结构单价是明细账。

历史遗留的折价，九成、八成，是管制成本与信赖利益的平衡。

四、国有土地：村改居与其他

因“村改居”形成的国有划拨土地上建设的单家独栋式私人住房，参照集体宅基地及房屋补偿标准执行。这一条，稳住了许多老东莞人的心。

其他国有土地上住宅房屋，有条件给予置换的，按证载建筑面积置换同性质物业，原则上提供同地段或就近地段的置换房屋；无条件置换或权利人自愿选择货币补偿的，按现状房屋类似房地产的市场评估价予以货币补偿或兑换房票。非住宅房屋按现状房屋类似房地产的市场评估价货币补偿，也可按等价值原则物业置换。临时建筑、构筑物、附属物及其他地上附着物，以不重复补偿为原则，按评估确定的重置成本价货币补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。第二十二条、第二十三条规定了搬迁费、临时安置费和停产停业损失。东莞这份标准，把上述法条落到了具体数字上。

室内装修：住宅、商业铺面、商业办公及厂区内独立的办公楼，800元/平方米；厂区内宿舍、厂房及厂区内非独立的办公，400元/平方米；简易建筑不作装修补偿。协商不成，可委托具备资质的评估机构评估，按重置成本价补偿。

搬迁费：集体建设用地上的住宅，建筑面积100平方米以下（含本数）每栋2万元，100平方米以上每栋3万元。其他类型房屋，厂房及其配套设施、办公、商业等，按被拆除房屋建筑面积35元/平方米。协商不成，可评估生活用品、办公用品、机器设备、库存产品的搬迁费用；不能搬迁或拆除后无法恢复使用的，按评估重置成本价补偿。

临时安置费：实行物业置换的房屋，按所获得物业置换房屋建筑面积，参照同类房屋同片区市场租金标准支付。自原址房屋交付之日起，发放至置换房屋交付之日止。交付房屋为毛坯房的，另外增加3个月装修期临时安置费。

停产停业损失：有合法经营手续的经营性场所，且相关生产经营活动存续的，按同类场所同片区市场租金核算，停产停业期限按6个月计算。权利人能提供税务部门出具的纳税情况等证明的，按补偿安置方案发布前1年内企业实际月平均税后利润，给予不超过6个月的停产停业损失。

除“村改居”形成的国有划拨土地上建设的单家独栋式私人住房外，其他国有土地上房屋的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿、装修补偿、奖励等，依照《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法（修订）》（东府规〔2026〕4号）执行。

五、细处：青苗、住改商、奖励与经费

青苗补偿，细到树冠。

荔枝、龙眼、嘉宝果：平均树冠每棵6米（含6米）以上，每亩5.11万元；2米（含2米）至6米，每亩4.54万元；1米（含1米）至2米，每亩3.97万元；1米以下，每亩1.13万元。

其他杂果，包括芒果、李树、柚树、柑橘、柿子、黄皮、水葡萄、石榴、杨桃、青枣等：平均树冠每棵5米（含5米）以上，每亩2.84万元；1米（含1米）至5米，每亩2.27万元；1米以下，每亩1.13万元。

香蕉每亩1.13万元，草莓每亩1.7万元，火龙果每亩2.27万元。林木每亩0.57万元，竹林每亩0.34万元。青菜、稻谷等农作物每亩0.34万元。鱼塘青苗每亩0.57万元。花木场迁移每亩2.5万元。名贵树木、名贵药材以及名贵水产品等特殊种植（养殖）搬迁的补偿费用（含损耗费），通过评估审核方式确定。市级主导项目，特殊种植（养殖）类型由市农业农村局、市林业局、市城市管理综合执法局等相关行业主管部门认定；镇街（园区）主导实施的项目，由镇街（园区）组织相关领域专业机构认定。集体建设用地及国有土地上青苗补偿标准，参照上述标准执行。零星种植的青苗，按市场评估价补偿。

“住改商”也有公式了。

非经营性用途，但实际用于经营性用途，有营业执照或可提供商业用水用电等证明材料的，除按照原用途补偿外，适当对经营损失进行补偿：能提供与征收土地预公告或项目启动公告之日间隔3年以上的工商营业执照或商业用水用电等证明材料的，按（现经营性用途房屋租赁市场租金－原用途房屋租赁市场租金）×改变用途部分建筑面积×36月予以货币补偿；间隔不到3年的，按上述差额×改变用途部分建筑面积×间隔月份（不足1个月的按1个月计算）予以货币补偿。

这个公式，把过去最难缠的“住改商”损失，变成了可计算的数字。政策不解决所有情绪，但能把情绪引到算盘上。

奖励方面，实施主体可结合项目实际给予住宅类物业签约、搬迁等奖励，奖励不超过住宅类物业补偿安置费用总额（含土地及建筑物主体补偿、其他补偿补助）的5%。涉及物业置换部分，按照置换物业评估的综合成本价计算其补偿安置费用。实施主体应在项目具体补偿安置方案中明确签约、搬迁等奖励的有效期限。

前期工作经费，按不超过补偿安置费用总额（含土地及建筑物主体补偿、其他补偿补助）的5%核定，纳入项目总成本核算。包括技术支持费：第三方咨询、测绘、权属核查、历史档案整理、评估、法务、资金概算及经济测算、社会稳定风险评估等专业服务费用；其他事前难以预判的项目合理支出。确因项目特殊情况，前期工作经费据实预算或实际发生额超出补偿安置费用总额5%的，应报市政府审批。

六、路径：几处重大突破口

这份标准，有几处值得被拆迁人反复看。

其一，区片综合地价公开到镇街。第一类19.2万元/亩，第二类17.4万元/亩，第三类15.1万元/亩，第四类13.1万元/亩。地价不再模糊。

其二，房屋补偿按手续分层。手续完善、可视为完善、手续不完善、无手续，各有路径。历史物业不再一律推平，而是有折价、有结构单价、有面积门槛。

其三，本村村民差额补足成本置换。符合“一户一宅”的已建成未建宅基地，差额部分可补足成本后物业置换。这是对居住权的实质保障。

其四，“住改商”经营损失公式化。36个月或间隔月份，按租金差计算。扯皮空间被压缩。

其五，红线切割。项目红线切割土地和建（构）筑物的，经属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）确认，因拆除红线内部分房屋，致使红线外剩余建（构）筑物出现结构性破损、物理损毁、使用功能缺失或价值大幅贬损等不可逆情形、无法安全正常使用的，对红线外剩余建（构）筑物据实评估补偿；红线外土地不纳入补偿安置范围。这是对“红线外一概不补”的突破。

其六，历史流转、以租代售、股权合作。涉及集体土地流转、以租代售、股权合作等历史情况，由农村集体经济组织参照本意见，结合历史协议约定和相关政策法规，经农村集体经济组织表决，在整体补偿安置中包干处理。历史遗留，有了出口。

其七，物业置换差额结算。土地及房屋采取物业置换的，若核定的可置换建筑面积与项目实际提供的安置房建筑面积存在差额且相近的，可对差额建筑面积予以货币结算。集体土地上的住宅房屋按照房屋的综合成本价结差，其他类型房屋按照市场价值结差。上述物业置换及对应差额结算，纳入补偿安置范畴。

其八，低保户帮扶。权利人属于低保户，或者确实存在其他特殊情形造成生活、居住困难的，进一步做好帮扶举措，强化民生保障。

其九，不同性质、用途物业之间确需转换的，以等价值为原则进行转换。

其十，前期工作经费纳入项目总成本，不超过5%。钱从哪出，先说明白。

七、余音：小泉律师的几句提醒

标准解决“赔多少”，不解决“能不能征”。征收合法性，仍要看公共利益、程序、权限。这份标准是补偿安置方案的“计算依据”，不是征收程序本身。征收土地预公告、补偿安置方案公告、听证、签订协议，仍要回到《土地管理法》及其实施条例的轨道。

“不超过”是上限，不是当然数。6000元、4800元、3800元、2400元、1920元，都是上限或结构单价。具体项目里，仍有协商空间。市场评估价，需由具备资质的评估机构作出。无手续历史物业，不等于违法建筑，但认定复杂，证据要早留。

签协议前，看清几件事：置换面积、差价结算、临时安置费起止、停产停业损失计算、奖励有效期限、红线外剩余建筑评估。纸上的数字，落到生活里，就是一家人的日子。

东莞把尺子摆出来。

量地，量屋，量树，也量人心。

政策虽然是冷的，但只要公平，便是暖。