前言

2026年10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（深建文〔2026〕131号），自印发之日起施行。这是住建部等三部委“8·28新政”后，深圳落地的首个配套实施方案。

本文结合“8·28新政”（建房规〔2026〕3号），对实施意见的要点与实务影响做专业梳理。

一、总体思路：分类过渡

实施意见承接三部委新政，核心逻辑不变：预售门槛收紧、现房销售优先、资金封闭监管。

与三部委文件相比，深圳的细化在于“分情形”过渡，即把项目分成新出让土地、在途项目、“三旧”改造三类分别处理，最大限度降低对在建在售项目的冲击。

二、预售：门槛提至主体封顶

新取得土地项目。2026年8月28日后新发布出让公告的项目，申请预售须完成主体结构封顶——标准为申请预售楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交建设单位、设计、施工、监理签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。预售资金全额、全过程监管，联合竣工验收备案、水电气配套具备交付条件后，方可解除资金监管。

在途项目。2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办预售许可的，按原政策执行；规划许可有变更的，以首次取得时间为准。

2026年8月28日（含）前已取得（含正在出让）土地但未取得规划许可的，原则上执行新政策。但各区政府确保按时建成交付、加强资金监管并报市住建局备案的，2027年12月31日前仍可按原条件申请预售。

“三旧”改造历史遗留项目，由有关部门另行研究。

三、现售：新出让土地优先

适用范围。2026年8月28日后新公告出让土地的项目，优先选择现房销售；招拍挂出让且在出让公告中明确要求现房的项目，应当实行现房销售。

备案要求。取得房屋首次登记后，将现房销售方案和交付条件证明报区住建部门备案即可组织销售；所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

定金管理。已取得主体结构施工许可的现售项目，可与购房人签定金合同，定金一般不超过总价款的3%，合同应约定金额、售价、交付时间及违约责任。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权解除定金合同，企业依法返还定金并承担违约责任。

四、资金：实行封闭监管

主办银行制。2026年8月28日后签订开发贷合同的项目实行主办银行制，企业和银行双向选择，一个项目一家主办银行，单独或牵头组建银团。

开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均纳入主办银行资金账户管理。区住建部门履行监管职责，深圳市住房公积金管理中心在主办银行开立资金监管账户，承担预售资金和现房定金的具体监管。

融资支持。2026年8月28日后取得预售许可的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款），资金受托支付至资金监管账户。现房销售和“好房子”项目获开发贷款重点支持，贷款按建设进度分批发放、受托支付至项目公司交易对象账户，全部用于项目建设。

五、土地供应：土地款可分期

优化供应。结合住房发展规划和年度计划合理确定供地规模，可带规划方案出让；招拍挂现房项目应在出让公告中公开相关信息。

价款分期。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首期款在出让合同签订之日起30个自然日内缴清，比例不低于50%，余款原则上一年内缴清，特殊项目经集体决策可延至两年，分期不计利息。

分期缴款期间，可凭出让合同申请办理规划许可证；出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，并核发该出让合同范围内第一批次的预售许可。

六、实务影响：房企与购房人启示

对开发企业。预售门槛提高、按揭发放后移至竣工备案、资金全额监管三重叠加，显著拉长资金回笼周期，依赖跨项目资金调度的模式难以为继。需要重新测算现金流、适应主办银行制下的封闭资金管理，并加快向现房、品质驱动转型。

对购房人。预售、资金监管、贷款发放三个环节的风险防控被整体强化。购买存量项目仍需关注预售合规与资金监管情况；购买现房项目应核查竣工验收备案和首次登记情况。

结语

深圳本次实施意见，是对国家层面商品房销售改革政策的细化落地，通过分类设置过渡期制度，兼顾改革推进与市场现实。

文件进一步明晰住建、规自、金融监管多部门监管权责，在行政监管框架下平衡房企经营权益与购房群众民生保障。

后续随着政策落地实施，项目审批、资金监管、预售现售管理领域的行政合规、行政争议值得持续关注。