2026年8月28日，我国房地产市场迎来一个历史性节点。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

同一天，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会也发布了资本市场支持房地产发展新模式的相关意见。三份重磅文件同日出台，房地产融资和销售制度由此迎来系统性变革。

这意味着，预售为主的时代正在落幕，准现房、现房销售的时代正在加速到来。

一、从“卖楼花”到“所见即所得”

商品房预售制度最早出现在香港，被称为“卖楼花”。1994年，原建设部出台《城市商品房预售管理办法》，正式确立了预售制度。在过去数十年住房供需缺口较大的时期，预售制充分发挥了快速回笼资金、加速住房供给的优势。

然而，时移世易。当前我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，市场主要矛盾已从“有没有”转向“好不好”。二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求。

正是在这一背景下，三部门联合推出了这场“先立后破”的制度变革。

二、新政核心要点：预售门槛大幅提高，现房销售优先推行

（一）预售条件——从“图纸卖房”到“封顶再卖”

新政规定，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。这一硬性规定直接将预售门槛提升至“准现房”级别，从源头上杜绝了“图纸卖房”带来的烂尾风险。

各地此前预售条件差异较大，有的地方项目刚出地面就可销售，此次全国统一将预售门槛抬升至“封顶”标准，意味着购房人购买的期房实际上已是主体结构完工的“准现房”。

（二）预售资金监管——全额存入，专款专用

购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户。项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。

更为重要的是，房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房企须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。过去预售资金被挪用、购房款安全无保障的现象，将面临制度性的封堵。

（三）现房销售——从“鼓励”走向“优先”

新政明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从源头减少交付纠纷、防范交付风险。

实施节奏上，新政采取了“新老划断、渐进落地”的方式：

新出让土地的商品住房项目：优先选择现房销售

已出让但未取得建设工程规划许可证的项目：优先选择现房销售

已取得建设工程规划许可证的项目：鼓励实行现房销售

（四）现房销售定金制与“交房即交证”

实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，房企可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。定金同样纳入监管，若开发商违约，须依法返还定金并承担违约责任。

新政还推行“交房即交证”，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。购房人办证难、办证慢的痛点将得到根本解决。

三、配套政策协同发力

商品住房销售制度改革并非孤立的政策，而是与土地、金融等配套政策协同推进。

土地供应方面，市县可带规划方案出让土地，房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。

融资支持方面，房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行。预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。同时，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

这些配套措施旨在帮助房企平稳过渡，适应新的销售模式。

四、准现房时代对各方的影响

（一）对购房人——从“购房盲盒”到“所见即所得”

新政对购房人而言是实实在在的利好。

第一，交付风险大幅降低。现房销售模式下，“一手交钱、一手交房”，购房人可以实地看房、真实选房。预售门槛提高至“封顶”，意味着即使购买预售房，距离交付也已不远。清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，现房销售从源头上化解了交付周期和交付质量的双重不确定性，有助于将“想买房”转化为“敢买房”“真买房”。

第二，购房资金安全有保障。购房款全额进入政府监管账户，开发商无法随意挪用。一旦违约不能按期交房，购房人有权解除合同并要求退还购房资金。

第三，“没拿房、先还贷”成为历史。配套信贷政策明确，现房销售项目个人住房贷款在销售备案后发放，预售项目严格在项目竣工备案后发放。购房人不再需要提前承担还贷压力。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬指出，推进现房销售旨在从根源上破解期房交易存在的信息不对称与权益不对等难题，彻底解决“购房盲盒”问题。

（二）对房企——从“高周转”到“拼产品”

新政将彻底重构房企的经营逻辑。

传统预售模式下，房企依托预售资金快速周转、高杠杆扩张。实行现房销售后，房企需全程承担项目建设的资金、工期、质量风险，无法依靠预售资金提前回款周转。这就要求房企必须具备稳健的财务状况、扎实的工程管控能力和优质的产品打磨能力。

缺乏信用、产品力不足的企业将难以生存，行业将从“规模高周转”转向“产品力与交付能力”的竞争。

（三）对行业——从“有没有”到“好不好”

对行业而言，短期内新房新增供应或有所减少，有利于改善供求关系、加速去库存。长期来看，现房销售制度能够从根源规避购房烂尾风险，规范行业经营秩序，推动房地产行业迈向高品质、精细化、可持续的高质量发展新阶段。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现房销售是大势所趋，是房地产高质量发展、高品质供应的必经之路。

五、现房销售已有市场基础

从市场数据来看，全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%，今年上半年全国二手房销售面积占比首次在半年度尺度上超过50%。这表明购房者更加关注“所见即所得”，现房消费开始成为市场主流趋势。

新政正是在这一市场基础上顺势而为，将市场自发趋势转化为制度安排。

六、律师总结

这是一场渐进式且方向明确的制度变革。三部门在答记者问中明确，通知起草坚持稳中求进、先立后破，聚焦维护购房人合法权益，从根本上防范交付风险。

准现房时代的到来，意味着购房人将告别“图纸买房”的不确定性，迎来“所见即所得”的确定性。对于每一位购房人而言，这无疑是一个值得期待的时代。

而对于整个房地产行业而言，这也是一次从“高杠杆、快周转”的旧模式向“高品质、稳经营”的新模式转型的历史性跨越。正如住房城乡建设部有关负责人所说，保护购房人合法权益是推进商品住房销售制度改革的出发点和落脚点。

准现房时代，正在到来。