前言

2026年8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。同日，中国人民银行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理的意见》及5部专项贷款管理办法，证监会同步推广资本市场配套政策。七份文件同日落地，标志着房地产基础制度进入系统性重构阶段。

圳法团队以《关于完善商品住房销售制度的通知》为核心，结合同日发布的金融、资本市场配套政策，对本次改革的核心内容与实务影响做专业梳理。

一、政策定位：新模式下的基础制度

本次发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，是构建房地产发展新模式的核心制度安排，并非阶段性调控政策。文件明确以“加快构建房地产发展新模式，满足人民群众对安全舒适绿色智慧的‘好房子’的新期待，促进房地产市场平稳健康和高质量发展”为目标。

政策出台的直接背景：一是房地产市场供求关系发生重大变化，二手房交易规模超过新房，市场进入存量阶段；二是预售制度下“先交钱后收房”模式存在交付风险，购房人权益保障不足；三是“高负债、高杠杆、高周转”的粗放开发模式不可持续，恒大破产清算及相关案件已提供反面典型。

本次改革与以往政策调整的本质区别在于：从土地供应、开发建设、销售方式、资金监管到交付办证的全链条制度重设。三部委联合发文、金融和资本市场配套政策同日推出，体现了系统改革的思路。

二、预售制度：标准全面收紧

文件未取消预售制度，而是对预售条件、资金监管、违约救济做出了根本性调整。

预售门槛提高至主体结构封顶。文件明确“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定”。此前各地预售条件普遍为形象进度达到1/4或1/3，部分城市出地面即可预售。本次调整后，开发商需完成主体结构施工方可启动销售，自有资金投入规模和开发周期均显著增加。

预售资金实行全额监管。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，由住房资金监管机构负责监管。此前部分地区仅对工程款额度内的资金进行重点监管，超出部分开发商可自由支取，本次调整后所有购房资金纳入监管范围。资金监管解除条件为“项目竣工验收，水、电、气、热等配套基础设施具备交付使用条件”，早于该节点不得支取。

明确购房人合同解除权。文件规定“房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任”。该条款将购房人在开发商逾期交房情形下的解除权和退款请求权写入国家级规范性文件，为司法裁判和纠纷处理提供了明确的上位法依据。

存量项目适用过渡安排。通知施行前已取得建设工程规划许可证的项目，预售条件和资金监管按原有政策执行。已取得工程规划许可证的项目鼓励现房销售，但不做强制要求。该安排确保政策调整不对在建在售项目造成冲击。

三、现房销售：从试点转向优先推行

现房销售是本次政策最核心的制度导向。文件对现房销售的适用范围、实施方式、配套安排做出了系统规定。

适用范围分三类管理。新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但在通知施行前未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。“优先选择”的表述明确了政策导向，过渡期内预售仍保留，但新建项目将以现房销售为主要方式。

现房销售实行备案管理。实行现房销售的商品住房项目，应完成住房项目竣工验收，由房地产开发企业编制销售方案，连同符合交付条件的证明材料报住房城乡建设主管部门备案。所售房屋及其土地使用权须无抵押、无查封、权属清晰，不得存在各种限制权利行使的情形。

建立定金制度缓解开发资金压力。考虑到现房销售模式下开发商资金回笼周期延长，文件设计了定金缓冲机制：房地产开发企业取得施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，收取少量定金。现房销售项目参照预售资金监管开立定金账户，定金应存入定金监管账户，房屋具备交付使用条件后解除资金监管。开发商违约的，购房人有权解除定金合同，开发商应返还定金并承担违约责任。定金的具体金额和合同示范文本由各地制定。

四、四项配套制度：全链条协同改革

销售制度改革并非孤立推进，文件同步推出四项配套制度，与金融政策形成闭环。

土地供应制度调整。优化国土空间规划和土地利用方式，可带规划方案出让土地，减少开发环节的不确定性。明确房地产开发企业须用自有资金购地，可按规定分期缴纳土地出让价款，分期缴纳比例和时限由市县政府确定。实行现房销售的项目，应在土地出让公告中向社会公开。自有资金购地要求切断了“融资拿地-预售回款-再拿地”的高杠杆循环。

项目实行主办银行制。一个房地产项目确定一家主办银行，由主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。土地使用权抵押方式调整为分户土地使用权集合抵押，支持企业通过股权、债券等多种方式开展融资。同日发布的《商品住房开发贷款管理办法》对主办银行制做出了具体规定：项目所有资金（开发贷款、自有资金、销售资金、定金）均纳入主办银行账户封闭管理，预售资金监管账户和定金账户须在主办银行开立，贷款结清前原则上不得变更主办银行。该制度实现了项目资金的全流程穿透监管。

开发建设实行项目公司制。商品住房开发建设实行项目开发公司制，落实建设单位工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任。项目公司制与主办银行制、资金封闭管理形成风险隔离机制，单个项目的经营风险不向集团其他项目传导。同时优化开发项目审批流程，缩短行政审批时限，推动建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。

推行“交房即交证”。现房销售前一般应办理房屋首次登记，优化交易网签、登记、抵押贷款等环节流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。该制度安排与现房销售模式相匹配，购房人在收房时即可完成产权登记。

五、金融政策协同：配套文件核心

8月28日同步发布的金融监管政策，与销售制度改革形成直接呼应，核心调整包括以下方面。

个人住房贷款发放时点后移。《个人住房贷款管理办法（试行）》明确，实行现房销售的，银行应在住房销售备案后发放个人住房贷款；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放个人住房贷款。此前预售项目在合同网签后即发放贷款，购房人在房屋交付前即开始偿还月供。本次调整后，预售项目贷款发放与竣工备案节点挂钩，购房人还贷时点与收房时点基本同步。该办法同时将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，明确月房贷支出与收入比不超过50%、月所有债务支出与收入比不超过60%，并对“带押过户”做出制度化安排。

开发贷款期限与销售模式匹配。《商品住房开发贷款管理办法（试行）》规定，预售项目开发贷款期限原则上不超过3年、最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年、最长不超过7年。首次还本日期原则上在项目竣工备案后，销售回款优先用于偿还对应项目的开发贷款。依该办法发放开发贷款的商品住房项目，均纳入房地产融资协调机制“白名单”管理。

资本市场融资转向项目导向。证监会同日发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确提出“推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，支持企业通过股权融资、债券融资、资产证券化、REITs、不动产私募投资基金等多元渠道融资，同时实行募集资金穿透式监管，对欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等行为零容忍。

六、对深圳房地产市场的影响

深圳作为房地产市场化程度较高的城市，本次政策落地后的影响值得关注。从现有条件看，深圳预售许可条件原本即为主体工程完成三分之二以上，调整至主体封顶的增量压力相对可控；深圳土地出让市场化程度高、新房去化周期处于合理区间，具备推行现房销售的市场基础。

对房地产开发企业而言，需重点关注以下事项：第一，重新测算项目现金流，预售门槛提高和按揭贷款发放后移将拉长资金回笼周期，依赖跨项目资金调度的开发模式难以为继；第二，建立项目公司独立核算和合规管理体系，适应主办银行制下的资金封闭管理要求；第三，现房销售模式下产品品质直接影响销售去化，工程质量和产品力的重要性进一步提升。

对购房人而言，本次制度调整从预售门槛、资金监管、贷款发放三个环节建立了交付风险防控机制，购房环节的安全性显著提升。存量项目（已取得建设工程规划许可证）仍按原政策执行，购买此类房屋时仍需关注项目预售合规性和资金监管情况。购买新建现房项目的，应注意核查项目竣工验收备案和不动产权首次登记情况。

结语

8月28日发布的系列文件，覆盖房地产销售、信贷、资本市场融资全链条，是房地产发展新模式的制度框架。预售制度经调整后继续存在，但现房销售将逐步成为主流，资金监管和风险隔离机制的强化将从根本上改变行业的运行逻辑。后续各地将陆续出台预售条件、定金管理、资金监管等配套细则，相关政策落地情况值得持续关注。