2026年7月12日，广东省自然资源厅发布的《关于明确工业物业产权分割及分割转让有关事项的通知》（粤自然资规字〔2026〕2号）正式施行。这份文件的前身——粤自然资规字〔2019〕3号文已于2024年5月到期失效，中间留下了一年多的政策空窗期。

新规在总结旧规五年实践经验的基础上，做出了多项实质性调整。很多企业主看到“通知”“规范”这类字眼，第一反应是“又多了一层管束”。但仔细读下来恰恰相反——这次新规的方向，是从“管控”向“放活”转变。

对于手里持有厂房、仓库等工业物业的制造业企业来说，以下几个方面的变化，直接关系到资产能不能盘活、资金能不能流动，值得认真对待。

一、受让方不再必须是“产业链合作伙伴”，资产处置的买家池子一下子大了

先说说旧规最卡脖子的一条。

2019年的3号文明确规定，工业物业产权分割转让时，受让方必须是转让方的“产业链合作伙伴企业”。什么意思呢？就是你手里的厂房想卖，买家得先证明他是你的上下游企业、是你的产业链条上的一环，而且还得经过工信等部门的认定。

这个门槛在实际操作中卡住了不少人。比如，在广州从事制造业生产的王总想把闲置厂房卖掉回笼资金，好不容易找到了买家，结果一打听——买家不是同行业的，或者虽然是同行业但没法证明“长期合作”关系，审批就通过不了。有的“大业主”为了凑这个“产业链合作伙伴”的资格，不得不先签一堆框架协议、做一堆证明材料，折腾了几个月，最后买家等不及走了。

新规把这个条款彻底删了。受让方不再局限于产业链闭环内。说直白点：你的厂房想卖给谁，只要对方符合工业用地使用条件和产业导向，就可以交易，不需要先证明“咱俩是合作伙伴关系”。

这意味着什么？意味着资产处置的目标买家从一个很小的圈子，扩展到了更大的市场。对于想盘活存量资产的企业来说，这是第一个实实在在的利好。

二、自持比例不低于40%的限制取消了，想全身而退的可以全身而退

旧规还有一道硬杠杠：原权利人自留的建筑面积比例不得低于40%。

举个例子，你在东莞有一栋10000平米的厂房，按照旧规，最多只能卖掉6000平米，至少得留着4000平米在自己手里。哪怕你已经整体搬迁到新厂区，老厂区对你已经没有生产价值了，你还得“被迫持有”至少四成。

这个规定的初衷是防止工业用地住宅化、防止企业“卖完就走”，但在实际操作中，对于确实需要整体处置资产的企业来说，成了一根绑得死死的绳子。

新规把这条也删了。企业可以根据实际经营需求，自主决定转让多少。理论上，如果企业想彻底退出某个项目、完全回笼资金，可以实现100%分割转让。

对于正在做产能转移、厂区搬迁、或者产业结构调整的企业来说，这条是实打实的松绑。

三、五年限售期取消了，工业物业的流动性显著增强

旧规规定，受让方通过分割转让取得工业物业产权后，5年内不得再次转让。

这个5年锁定期，对很多企业的资金周转来说是个不小的束缚。制造业本身利润率就不高，资产沉淀在厂房里转不动，是很多企业头疼的事。有的企业买了厂房后发现产能计划调整，想转手却因为限售期卡着动不了；有的中小企业资金紧张，想通过出售部分物业缓解现金流，结果一看时间还没到。

新规同样删除了这一限制。工业物业拿到手之后，可以随时再次进入二级市场流通。

流动性增强了，资产的价值发现功能就更完善。对做实业的企业来说，资产能流动起来，意味着资金链更有弹性，应对市场变化的空间更大。银行在评估抵押物价值时，流动性更强的资产也更容易获得较高的评估值。

四、分割方式从“幢、层”扩展到，“套、间”，空间切分更灵活了

旧规允许按幢、层分割，新规新增了按“套（间）”分割。

“套（间）”和“层”的区别在哪里？一栋厂房一层可能有两三千平米，如果只能按层分割，最小单元就是两三千平米。而按套（间）分割，可以在同一层里切出若干个独立单元，每个单元有独立的出入口和功能分区。

这对于那些不需要整层大面积厂房的中小企业来说，更友好。对于持有大面积物业的业主来说，也更容易找到多个买家、分散出售。

当然，新规也保留了最小面积的底线：分割后最小单元的建筑面积原则上不少于500平方米；涉及按套（间）分割的，拟分割层的建筑面积原则上不少于1000平方米。各地还可以结合实际限定更细的标准。

这个门槛是必要的——防止把工业厂房切得像住宅一样零碎，导致最后没法用于工业生产。但比起旧规，灵活性确实提升了不少。

另外需要注意：办公、生活服务等配套用房不能独立分割转让，必须随厂房、仓库按相应比例一并处理。配套是跟着生产走的，不能把食堂和宿舍单独切出去卖了，剩下厂房没了配套——这个逻辑是合理的。

五、新建项目可以在出让合同和规划许可中直接约定分割方案，首次登记一步到位

这是新规里一个值得特别注意的亮点。

新规明确，自施行之日起，各地新增供应工业用地及审批其上新建工业厂房、配套用房时，相关主管部门可以在土地使用权出让合同、建设工程规划许可及竣工验收等材料中，直接明确工业物业产权分割的具体要求。属地不动产登记机构可以依据这些材料，直接按幢、层、套（间）办理新建工业物业产权的首次登记。

翻译成大白话，如果你现在拿了一块新工业用地，在签土地出让合同的时候，就可以把“以后这栋厂房怎么分割”的方案定下来。规划许可和竣工验收材料里也一并明确。等到办不动产权证的时候，登记机构直接按照这些材料办首次登记，每层、每套的产权都清清楚楚。

以前的做法是先办一个大证，整个项目一个不动产权证，后面想分割再走审批流程。新规允许“一步到位”，把分割前置到建设阶段。这样一来，企业从拿到产权证的第一天起，每一层、每一套就都是有独立权属的单元，想卖哪套直接办转移登记就行，省去了中间再申请分割的环节。

对于打算长期持有并分批出售工业物业的企业来说，这个安排大大降低了后续的交易成本。

六、给大业主的四点提醒

利好归利好，几个细节还是要注意：

第一，新规虽然删掉了多项限制，但并非没有门槛。最小分割单元500平方米的底线还在，配套用房不得独立分割的红线也还在。

第二，先批后登的顺序不能乱。分割和分割转让都必须先取得自然资源主管部门的批准文件，然后才能办不动产登记。不能先签了买卖合同再去补审批。

第三，新规2026年7月12日起施行，有效期5年。在此之前各地已出台的相关政策仍可按其规定办理。如果你的项目正在推进中，建议根据时间节点评估适用哪套规则更有利。

第四，各地级以上市还可以结合实际制定实施细则。后续各市细则陆续出台后，还需要持续关注本地化的具体要求。

这次新规的核心逻辑很清晰：该管的管住——比如最小面积标准、配套用房的比例限制；不该管的放开——比如受让方资格、自持比例、限售期。

对于制造业企业来说，工业物业作为重资产，流动性一直是痛点。厂房建好了、设备投进去了，钱就沉淀在那里动不了。新规在多个维度上松了绑，为盘活存量资产、优化资源配置提供了更大的制度空间。

从“你必须卖给产业链伙伴”到“你想卖给谁就卖给谁”，从“你必须留着四成”到“你想留多少留多少”，从“你买了之后等五年”到“你想卖就卖”——这三个“从……到……”的背后，是政策逻辑从“管控优先”向“市场配置”的转身。

对真正做实业的企业来说，这确实是件好事。