广东宝城律师事务所秉持“专业立所”发展理念，依托业务发展与创新委员会统筹规划，正式推出“专业委成果”专栏。专栏聚焦各专业委员会阶段性工作复盘，系统总结办案实践、分享专业深耕心得，全方位展示团队专业建设、业务开拓、行业服务与实务研究等各项实绩，直观呈现宝城扎实的专业服务实力。

城市更新与土地整备专业委简介

广东宝城律师事务所城市更新与土地整备专业委员会聚焦城市更新、土地整备、房屋征收及城中村改造四大业务赛道，核心职能包括政策法规研究、实务操作指导、项目合规审查及争议解决支持。专委会突出政策与实操深度融合，依托最新法规与案例库进行研究，精准把握征收补偿、利益统筹等关键环节，助力客户高效推进项目落地并防控法律风险。

城市更新与土地整备专业委名单

高级顾问：郭东伟

主任：彭素球

副主任：曾婵媛

委员：欧晓銮、邓靖怡、麦渭珊、刘昕、刘俊珊、刘刚、钟伟媚

一、年中复盘・高光概览

2026年上半年，城市更新与土地整备专业委员会紧扣国家及深圳市城市更新政策法规动态，聚焦行业痛点与前沿问题，以“政策法规研究+热点问题分析”双轮驱动，系统推进专业能力建设，重点围绕深圳市城市更新（含土地整备）项目终止处置实务开展专题研究。

针对城市更新项目因规划调整、市场主体退出、搬迁补偿争议等原因导致终止的现实困境，专委会以《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》等法规为框架，系统梳理了项目终止的背景与成因、实施程序，以及相关核心法律要点。

二、实绩梳理・重点成果

上半年本专委会通过梳理深圳市城市更新相关法规、类案裁判观点的方式围绕深圳市城市更新（含土地整备）项目终止处置实务开展专题研究。重点分析项目终止的背景及原因，并总结出五种项目终止的实务处理策略以及针对不同的主体提出具有针对性的法律服务方案。

（一）项目终止的背景与成因分析

1.宏观政策层面

金融监管越来越严，“三道红线”持续收紧，开发商融资渠道收窄；规划审批标准提高，容积率和产业引入要求更加严格；区域统筹开发政策也让部分零散项目失去了独立实施的基础。

2.市场与经济层面

房地产市场下行，销售回款困难；拆迁补偿、建安成本持续上涨，利润空间被严重挤压。

3.项目自身层面

权益人构成复杂，拆迁谈判周期长；合作方内部利益纠纷无法协调；开发商自身资金链断裂、经营不善。

（二）研究提出五种实务处理策略

专题研究提出了五种实务处理策略：协商谈判和解、引入新实施主体“接盘”、仲裁或诉讼、政府介入行政协调，以及破产重整或清算程序。

1.协商谈判与和解

这是成本最低、效率最高的首选方式。律师协助制定谈判策略，厘清核心诉求与底线，促成双方达成互利共赢的和解协议，避免冗长的司法程序。

2.引入新实施主体

通过引入有实力的新主体盘活停滞项目。律师主导开展尽职调查，设计合理的交易结构与股权/资产转让方案，确保项目平稳过渡与继续实施。

3.仲裁或诉讼程序

当协商破裂时，利用司法强制力解决争议。律师全程代理，负责梳理证据链条、出庭举证辩论，依法主张权益，通过生效法律文书确保债权实现。

4.政府介入与行政协调

充分利用行政资源推动复杂问题化解。律师代表当事人参与政府组织的协调会议，沟通诉求、提供法律意见，在政策框架内寻求各方均可接受的解决方案。

5.破产重整或清算程序

针对资不抵债的主体，启动司法破产程序。律师可担任破产管理人或债权人/债务人代理人，通过重整挽救企业或清算公平清理债权债务，保障程序合法有序。

（三）针对不同主体的差异化法律服务方案

1.开发商终止退出专项服务

提供项目尽职调查、退出谈判、协议解除、债务和解、行政申报及全流程诉讼代理服务，保障项目平稳有序退出，降低法律风险。

2.村集体股份公司维权服务

针对合作违约进行专业核查，出具律师函，组织集体意愿表决，协助追索经济损失，完成集体资产权益确权，维护村集体合法利益。

3.物业权利人（业主）维权

代理业主提起民事诉讼，主张侵权赔偿，申请财产保全措施，并深度参与项目清算谈判，最大程度挽回业主的经济损失与合法权益。

4.政府平台/整备机构顾问

为政府平台及土地整备机构制定专业清算方案，审核各类合同文书，调解复杂纠纷，并对行政处理文书进行合规性审查与风险把控。

三、蓄力前行・阶段规划

1.总体工作思路与发展目标

下半年总体工作思路概括为构建提升专业能力、深化行业研究、加强交流合作的发展体系。通过系统培训强化实务与理论结合，为全体委员搭建专业交流和成长平台，促进知识共享与行业合规。

2.专题培训实施举措

在季度专题培训方面，委员会规划了下半年的培训计划，旨在通过专题培训路径细化阶段性发展目标。下半年拟定两项培训主题：一是城市更新项目前期权益人核实与历史遗留问题处理实务，二是搬迁补偿安置协议的谈判策略与法律文本拟定。

3.热点研讨重点业务

在月度热点研讨会方面，委员会采用热点研讨路径，每月聚焦一个实务痛点，灵活响应行业热点与难点。

7月份，探讨小业主签约困境的法律破解，重点分析“少数服从多数”条款的适用边界和非诉讼解决路径。

8月份，聚焦土地整备利益统筹项目的合作开发与风控，深度拆解村集体与开发商之间的利益分配机制和核心风险。

9月份，研究公共设施用地移交与容积率奖励机制的联动关系。

10月份，关注房地产税改革对项目成本和收益测算的深远影响。

11月份，剖析开发商与前期服务商之间的法律关系界定与纠纷处理实务。

12月份，紧跟时代热点，探讨城市更新全流程中的数据合规与个人信息保护问题。

4.工作保障与预期成效

通过上述专题培训与热点研讨双轨并行的实施路径，委员会致力于为全体委员及全体同事搭建一个学习、分享、成长的优质平台。城市更新与土地整备专业委员会将通过具体可落地的措施，推动专委会整体品牌影响力提升，持续提升团队的专业素养，为行业高质量发展贡献力量。

（四）畅聊心得・共献良策

委员会委员 钟伟媚

我认为城市更新与土地整备专业委员会不仅可以为我提供系统学习前沿法律问题的机会，更通过资深律师的传帮带的方式，让我能直观了解城市更新项目推进的难点（如审批难、拆迁难、利益平衡）等实务情况。通过参与专业委员会的各类业务交流活动，我可以跳出单一案件的局限，从更宏观的行业视角审视法律服务的本质与价值。专业委员会是我们新晋律师实现从“理论”到“实务”跨越、从“单打独斗”到“行业融入”的重要桥梁，同时也能够为我们职业初期提供宝贵的成长养分和广阔的发展空间。