随着建筑行业的不断发展，建设工程施工合同纠纷日益增多。为正确审理此类纠纷，2026年6月29日，最高人民法院正式发布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号），自2026年6月30日起施行。

本文将结合《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》和已生效的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》梳理新司法解释的十大核心要点，为建筑市场主体提供实务参考。

一、“串标”、“先定后招”行为导致合同无效，招标范围调整分情况

建设工程招投标中，确定中标前招标人与投标人就工程范围、价款等实质性内容私下谈判且对应投标人中标，以及“先定后招”两类行为，均违反公平竞争原则，中标合同依法认定无效。

针对必须招标项目范围政策调整，合同订立时属必须招标范围、起诉时已调整出范围的，不再仅以未招标为由认定合同无效，兼顾交易安全与诚实信用。

相关条文：《招标投标法》第三十二条、第四十三条、第五十三条；《建工解释二》第一条、第二条。

二、挂靠行为全面否定效力，多方法律责任边界厘清

建筑施工企业出借资质承揽工程的，资质借用合同一律无效，法院不支持出借方主张的资质使用费。

各方责任：质量合格的，借用方可参照约定向出借方主张折价补偿款；发包人知情的，借用方可直接向发包人主张款项，出借方列为第三人；对外交易符合表见代理的，出借企业承担相应民事责任。法院发现违法线索将移送行政主管部门。

相关条文：《建筑法》第二十六条、第六十六条；《民法典》第一百七十二条；《建工解释二》第三条至第五条、第二十二条。

三、转包、违法分包救济路径明确，农民工工资保障强化

接受转包或违法分包的主体，可向合同相对方主张折价补偿款，无权直接向无合同关系的发包人主张价款；承包人怠于行使到期债权的，可依法向发包人行使代位权。参与工程的农民工可依照《保障农民工工资支付条例》，直接请求建设单位、总承包单位等承担工资先行清偿责任，法院依法予以支持。

相关条文：《民法典》第五百三十五条；《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条；《建工解释二》第六条至第八条。

四、固定价格合同规则细化，解除后按比例法结算

固定价格合同项下，工期内人工费、主要材料价格波动原则上由承包人自行承担，符合情势变更或另有约定的除外。固定总价合同中途解除、已完工程质量合格的，参照建设行政主管部门计价标准确定已完工程价款占比，再乘以合同固定总价确定应得价款，兼顾契约严守与结算公平。

相关条文：《民法典》第五百三十三条；《建工解释二》第九条、第十条。

五、合同无效折价补偿规则细化，自行协议效力优先

建设工程施工合同无效且工程质量合格的，“参照合同约定折价补偿”涵盖价款金额、计价方式、支付时间、调整与结算方法等全部价款相关内容。发包人与承包人自行达成的折价补偿协议，不违反法律强制性规定的优先适用；涉及转包、违法分包的多方折价协议参照处理。

相关条文：《民法典》第一百五十七条、第七百九十三条；《建工解释二》第十一条、第十二条。

六、审计结算规则严格限定，特定情形可申请司法鉴定

以审计、财政评审结果作为结算依据，必须以合同明确约定为前提，无约定的发包人相关主张不予支持。约定审计结算的，结论应在合理期限内出具，无约定的最长期限为提交竣工结算文件之日起一年。非因承包人原因导致审计逾期，或审计结果与合同约定明显不符的，承包人可申请工程造价司法鉴定。

相关条文：《建工解释二》第十三条。

七、合同解除或无效时，质保金基数与起算规则清晰化

合同解除或被认定无效时，工程质量保证金统一以承包人已施工合格工程对应的应得价款为基数计算。

起算规则：合同解除的，自承包人退场之日起算，退场后合同才解除的从解除之日起算；合同无效且工程未完工的，统一从退场之日起算。质保金返还不免除承包人的保修责任。

相关条文：《建设工程质量管理条例》第三十九条至第四十一条；《建工解释二》第十四条。

八、工程质量修复设置法定前置程序，禁止直接主张费用

因承包人原因导致建设工程验收不合格的，发包人应先行通知承包人修复。承包人拒绝修复或在合理期限内未修复合格的，发包人可自行或委托第三方修复，并主张合理修复费用。发包人未履行通知义务，直接起诉主张修复费用的，人民法院不予支持。

相关条文：《建筑法》第六十二条；《民法典》第八百零一条；《建工解释二》第十六条。

九、以折价方式行使优先受偿权，需满足四项法定要件

承包人通过与发包人订立折价协议行使建设工程价款优先受偿权，需同时满足四项条件：工程质量合格、工程依法可以折价、发包人逾期付款经催告仍未支付、折价金额与工程实际价值基本相当，防止双方恶意串通损害抵押权人及其他债权人利益。

相关条文：《民法典》第八百零七条；《建工解释二》第十八条。

十、优先受偿权规则体系完善，多维度细化行使标准

建设工程价款优先受偿范围限于工程价款本身，停工、窝工损失不纳入优先受偿范畴。工程毁损、灭失或被征收的，承包人可就对应的保险金、赔偿金、补偿款主张优先受偿。优先受偿权期限可按变更后的付款日期、结算协议约定的付款日期起算；工程价款债权转让的，法院将结合工程验收、价款结算、转让效力等因素综合判断优先受偿权归属。

相关条文：《民法典》第八百零七条；《建工解释二》第十七条、第十九条至第二十一条。

结语

本次《建工解释二》在总结审判实践经验的基础上，对统一建工纠纷裁判尺度、规范建筑市场秩序具有重要意义！落地后将为办理此类案件提供有力依据。建议各市场主体强化全流程合规意识，严守招投标、资质管理、价款结算等规则，留存完整履约资料，以更好地维护自身合法权益！