浅析深圳市历史遗留违法建筑租赁合同效力及处理

更新时间:2020-03-10 10:02:41

​       引言:自深圳设立经济特区以来,违法建筑问题一直困扰着政府决策者。深圳历史遗留违法建筑占全市建筑总量半壁江山,数量庞大,以相对低廉的价格,满足投资者、居民的厂房、住房、商业用房需求,存在巨大的租赁市场。本文将结合深圳市各级法院的判例,浅析深圳市历史遗留违法建筑租赁合同的效力及处理,供社会各界人士探讨、参考。

 

一、定义

(一)违法建筑

      《城乡规划法》《建筑法》《土地管理法》等法律均未对“违法建筑”作出明确定义。

      《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》第一条对违法建筑的定义进行了明确规定:

       违法建筑,是指未经规划和自然资源部门批准,未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。

违法建筑包括:

      (一)占用已规划为公共场所、公共设施用地或者公共绿化用地的建筑;

      (二)不按照批准的设计图纸施工的建筑;

      (三)擅自改建、加建的建筑;

      (四)原农村经济组织的非农业用地或者原村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或者股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑;

      (五)原农村经济组织的非农业用地或者原村民自用宅基地违反城市规划或者超过市人民政府规定标准的建筑;

      (六)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;

      (七)逾期未拆除的临时建筑;

      (八)违反法律、法规有关规定的其他建筑。

 

(二)历史遗留违法私房

      《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第二条规定:

       本规定所称历史遗留违法私房(以下简称违法私房),是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前,即1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房:
  (一)原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房;
  (二)原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房;
  (三)原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房;
  (四)原村民违反一户一栋原则所建的私房;
  (五)非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。
  本规定所称原村民,是指特区内截止1993年1月1日公安机关登记在册并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员。
  本规定所称一户一栋原则中的一户,是指特区内截止1993年1月1日公安机关登记在册并参加农村集体经济组织劳动分红的户籍单位。

 

(三)历史遗留生产经营性违法建筑

     《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》第二条规定:

       本规定所称历史遗留生产经营性违法建筑,是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前,即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定,未经规划国土资源部门批准,未领取建设工程规划许可证,非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。

 

 

二、违法建筑租赁合同效力

(一)违法建筑租赁合同是否有效?

       根据《合同法》第五十二条的规定,合同无效的情形包括:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 

       目前法律、行政法规,仅规定在城市、镇、乡、村庄规划区内进行建设的单位或个人应当向市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证,未明文禁止未领取建设工程规划许可证的违法建筑禁止出租。

        但,违法建筑的建造违反了国家对土地的规划管理,破坏了土地市场经济秩序,从而损害了公共利益。违反了《合同法》第七条“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益”的强制性规定,应认定为无效。

       此外,最高院司法解释、地方性法规、部门规章对违法建筑租赁合同效力进行了明确的否定性评价,虽不得以此直接作为认定合同无效的依据,但其符合全国性法律和法规、符合宪法和法律的基本精神,仍可参考作为裁判依据:

      1.最高人民法院司法解释

     《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”

       2.《城市房屋租赁管理办法》

       第六条有下列情形之一的房屋不得出租:
      (一)未依法取得房屋所有权证的;
      (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
      (三)共有房屋未取得共有人同意的;
      (四)权属有争议的;
      (五)属于违法建筑的;
      (六)不符合安全标准的;
      (七)已抵押,未经抵押权人同意的;
      (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
      (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

       3.《广东省城镇房屋租赁条例》
       第六条 房屋有下列情形之一的,不得出租:
      (一)未取得产权或者经营管理权的;
      (二)产权有争议或者产权受到限制的;
      (三)不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;
      (四)属违章建筑的;
      (五)不符合安全标准的;
      (六)已抵押,未经抵押权人同意的;
      (七)法律、法规禁止的。

 

      (二)如何认定租赁合同效力?

       认定违法建筑的职权由行政主管部门行使,法院不能对建筑物是否违法建筑进行定性,除非涉案建筑已经由有权机关作出处罚或认定,人民法院不宜以涉案建筑系违法建筑为由认定合同无效。 

       目前,深圳各级法院通行的裁判逻辑是:当事人未取得、提供建筑物合法的相关材料,认定租赁合同无效。至于证明建筑物合法的材料,则根据案件具体情况,结合深圳市房地产规划管理规定,进行综合判断,主要包括以下情形: 

       1.建设工程规划许可证

      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。” 

      上述最高院司法解释将“建设工程规划许可证”作为建筑物是否合法的行政许可标志。深圳两级法院对未取得建设工程规划许可证或报建手续的违法建筑租赁合同基本判决无效。 

      2.历史遗留违法建筑的特殊认定规则

      考虑到深圳市特殊历史原因造成的大量违法建筑问题,结合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》对历史遗留违法建筑处理、确权的程序,深圳各级法院对上述最高院司法解释中“经主管部门批准建设”情形进行扩大解释,认定租赁合同有效。具体包括以下情形:

      (1)已申报确权,具有当年县区、镇人民政府下发的建设许可或用地许可

       在“广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书(2010)深宝法民三初字第1108号、广东省深圳市福田区人民法院民事判决书(2015)深福法民三初字第272号、广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2012)深中法房终字第707号、广东省深圳市龙岗区人民法院民事判决书(2017)粤0307民初17153号”案件中,法院根据当事人提交的建设时《建设用地规划许可证》《村镇住宅建筑许可证》《居民(私人)兴建住宅用地批准通知书》《建筑许可证》《个人建房申请报告表》《建筑许可证》《用地批准通知书》等材料,认定租赁合同有效。

     (2)已申报确权,具有政府部门对历史违建申报做出的保留或临时使用的批复

       在“广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书(2010)深宝法民三初字第189号”案件中,当事人具有深圳市规划局宝安分局处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室已作出保留建筑物的审查意见,法院认定租赁合同有效。

     (3)已申报确权,具有街道办权属证明文件

      在“广东省南山区人民法院民事判决书(2010)深南法民三初字第201号”中,在当事人提交的街道办全书证明文件中,街道办明确:房屋经审查认为符合确认产权条件,并按确认产权程序予以处理。法院据此认定租赁合同有效。

      (4)已经过确权取得县区政府颁发的房产证

       已经过《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等规定,由有关部门确权并办理了房产证的房屋,租赁合同有效。 

       值得注意的是,如申报了历史违建处理的房屋,但只具有申报文件或其回执,没有政府明确的确权材料,不能证明房屋的合法性。

 

 

三、租赁合同无效的处理

       出租人(违法建筑的占有人)将该建筑交付承租人使用,但出租人对该建筑并无合法财产权,因而也无处分权和收益权。承租人对违法建筑虽能正常使用,但并无取得使用权,无须向出租人支付租金和使用费。

虽然违法建筑的存在不具有合法性,但承租方实际使用了该建筑,获得了利益,但承租人所获得的利益因合同的无效而失去合法根据。

      根据《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

       因此, 承租人应向出租人给予对等给付,即占有使用费。其数额,由法院酌定,以下两种标准均有采用:

      一是参照合同约定的租金标准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”

      二是与承租人承租合法建筑时应支付的租金数额,参照政府指导租金标准计付,如按政府知道租金计算高于双方约定的金额,则应参照约定金额,以符合双方均不获得利润的原则。

 

声  明

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     作者:谭甦,圳法团队成员,毕业于西南政法大学法学专业,法学学士学位。为团队多家行政机关提供常年法律服务和专项法律服务。专业方向为劳动法、房地产、规划土地监察、行政执法等。

 

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