深圳市光明区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理实施细则要点解析

更新时间:2020-03-06 09:48:30

​      2020年1月10日深圳市光明区政府印发《深圳市光明区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理实施细则》(以下简称《实施细则》),对光明区产业类和公共配套类违建的处理有了明确方向。


 

一、概述

     《实施细则》采取“1+5”模式,共有“1”细则加“5”附件。“1”细则包括3章28条,包括总则、处理程序、附则等内容;“5”附件包括机构设置与职责、安全纳管、处理资料、简易处理、拆除没收与统筹收购等主要内容。《实施细则》以《处理办法》为基础,结合光明区实际情况,细化各职能部门以及街道办事处的工作职责,明确了《承诺书》出具的程序,降低了覆盖率要求,完善了简易处理的程序等,以更好地落实《处理办法》。

(一)适用范围

     《实施细则》适用于2009年6月2日(即《决定》实施日前)产业类和公配类历史违建的安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收。对于2009年6月2日以后新建、加建、改建、扩建,住宅类等历史违建,房地产登记历史遗留问题,军队房产,已出让国有土地的权属人违反城乡规划法律法规建设,临时建筑等情形,均不属于处理的范围。

(二)细化一般处理程序

      1、街道办初审。


      2、区查违办分类审查。

      对街道办移交的历史违建,经审查资料齐全且符合处理条件的,区查违办向市规划和自然资源局光明管理局发出征询处理意见函,进行规划土地核查。

      对于规划现状确认或者依法予以留用的历史违建,区查违办书面告知当事人依法办理房屋安全鉴定、消防验收备案手续。当事人已办理房屋安全鉴定、消防验收备案手续、提交承诺书的,经区领导小组会议审议通过后,当事人缴纳地价、罚款,区查违办依法核发处理证明书。

      3、规划土地审查。


(三)细化简易处理程序

       可申请简易处理的情形有两种:第一,历史违建位于拟申报拆除重建类城市更新单元计划范围内,且拆除范围内权属清晰的合法用地比例达50%但不足60%。已取得《简易处理通知书》的历史违建及其用地,在其所在的城市更新单元实施拆除重建时,视为权属清晰的合法建筑物及用地,涉及缴纳的罚款和地价应当在签订土地使用权出让合同前缴清。

       第二,历史违建位于已按规定纳入土地整备(含房屋征收、土地使用权收回及利益统筹)年度计划的土地整备项目范围内的。在签订土地整备补偿协议(项目实施协议)时,参照合法建筑物及用地的补偿标准予以货币补偿,涉及缴纳的罚款和地价应当在补偿协议签订前缴清;列入土地整备利益统筹项目范围的,涉及的罚款和地价应当在签订项目实施协议前缴清,并按市相关规定核算留用地规模。

二、《实施细则》的亮点

1.明确出具承诺书具体程序

     《实施细则》区分了两种出具承诺书的情况:第一,所申报的历史违建系所在股份合作公司、区政府、区政府指定机构所有或共有的情形,或者原镇政府通过其下属国有企业与股份合作公司签订征地协议进行征地,已经理清经济补偿关系,现由原镇政府下属国有企业申报并经区领导小组会议审议同意后的情形,由股份合作公司组织召开董事会、监事会、集体资产管理委员会后即可出具《承诺书》;第二,所申报处理的历史违建系所在股份合作公司、区政府、区政府指定机构之外的第三方所有或第三方与其他主体共有的,由历史违建所在股份合作公司召开股东代表大会(股份合作公司章程规定应当召开股东大会的除外)按照重大事项表决程序进行表决同意后方可出具承诺书。

       历史违建属市、区重点发展产业且已与历史违建所在股份合作公司理清相关土地补偿事宜的,经区领导小组会议审议同意后,可参照政府所有历史违建出具《承诺书》。

2.调低建筑覆盖率控制要求

       《实施细则》规定“建筑覆盖率按照公配类历史违建不低于20%, 产业类历史违建不低于40% 确定”。

3.关于当事人变更情形

     《处理办法》的《操作指引》中列了十四种当事人可变更情形,为了防止法律的不周严性,增加了一个兜底条款“依法依规可以确认的其他情形”。

4.明确特殊土地情况下的处理情形

       对于用地单位代为实施征地补偿且尚未履行补偿支付手续的土地,名义上是国有土地,实际上在征收的过程中并未对股份合作公司进行补偿,土地及建筑物仍掌握在股份公司手中。对此,《实施细则》将该种情形纳入处理范围。

5.明确非农建设用地调整及指标扣减程序

       《实施细则》规定股份合作公司申请处理的产业类历史非商品性质房地产时,非农建设用地不予扣除和调整;申请确认为商品性质房地产时,非农建设用地予以扣除。城市更新、土地整备时涉及非农建设用地调整或指标扣除处理的,按照市、区相关规定执行。

 

 


      作者:吴美娇,毕业于广东海洋大学法学院,法学学士,广东宝城(前海)律师事务所圳法团队实习律师。在职期间,为光明区规划土地监察局、宝安区司法局等多家行政机关提供法律服务工作,协助开展历史遗留违法建筑处理等相关工作。

 

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