买预售商品房，你需要知道这五个证！

​     对于许多人来说，买房是人生的大事。花几分钟阅读本文，学会看“五证”，即可为你买房之旅提高一重保障！

   一、购买预售商品房前应审查“五证”所载的内容是否与实际的售楼单位一致，是否包括期望购买的房屋。“五证”即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

   （一）《国有土地使用证》是证明土地使用者使用国有土地的法律凭证。

   相关法条：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

   （二）《建设用地规划许可证》是建设单位经城乡规划主管部门依法审核，建设用地符合城乡规划要求的行政许可证件。

   相关法条：《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条  在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

   《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

   （三）《建设工程规划许可证》是建设单位经城乡规划主管部门依法审核，工程建设符合城乡规划要求的行政许可证件。

   相关法条：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

   （四）《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施的行政许可证件。

   相关法条：《中华人民共和国建筑法》第七条 建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

   （五）《商品房预售许可证》是房地产主管部门允许房地产开发企业预售商品房的行政许可证件。

   相关法条：《城市商品房预售管理办法》第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

二、开发企业预售商品房需要符合条件并向主管部门提出办理预售许可证的申请。

   根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

三、购房者可以在销售现场查阅公示材料。

   根据《深圳市房地产市场监管办法》第十四条，房地产开发企业销售商品房，应当将下列材料在营业场所公示：（一）购房指引；（二）营业执照和资质证书；（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（四）采取预售的，应当公示商品房预售许可证；（五）建设用地使用权出让合同书；（六）商品房买卖合同示范文本及附件；（七）商品房项目总平面图和测绘报告；（八）商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期；（九）商品房销售控制表；（十）业主临时管理规约；（十一）前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同；（十二）法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。

四、购买未取得预售许可证的商品房或导致合同无效。

   根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

五、房地产开发企业故意隐瞒没有取得预售许可证明或者提供虚假预售许可证导致合同无效或被撤销、解除的，适用双倍赔偿。

   根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

   最后，购房是大事，下手需谨慎，不存侥幸心理，合理规避风险。

   作者：高立涵，广东宝城（前海）律师事务所实习律师，毕业于深圳大学，法学学士。代表圳法团队为深圳市宝安区住房和建设局提供房地产管理专项法律服务。